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2025年5月30日，日本不動產研究所與三鬼商事株式會社共同組成的「辦公室市場動向研究會」正式發布了2025年東京、大阪、名古屋三大都市辦公室市場的最新預測。該報告以日本經濟研究中心的中期經濟預測標準情境為基礎，對今後數年主要商業區的空置率和租金走勢進行了詳細推算，為大阪商業地產市場的發展提供了重要參考。
截至2024年底，大阪主要六大商業區的辦公室空置率為4.0%，較去年同期下降0.1個百分點，顯示市場需求穩定且供需關係逐步改善。辦公室平均租金較上一年上升0.8%，反映出企業對優質辦公空間的需求依然強勁。
2025年大阪辦公室市場預測
進入2025年，大阪商業地產市場將迎來新一輪需求增長。預計新租需求將持續擴大，帶動空置率進一步下降至3.3%。隨著空置率的改善，租金也將持續上升，市場整體呈現健康發展態勢。
2026年以後的市場展望
根據預測，2026年以後大阪新辦公室供給將趨於有限。這一供給收縮將進一步推動空置率下降，預計到2027年底，空置率將降至2.3%。在供需緊張的背景下，租金漲幅可望維持在2%左右，為業主帶來穩定收益。
大阪商業地產市場的關鍵動因
大阪作為日本西部經濟重鎮，商業地產市場的表現與地區經濟發展密切相關。2024年以來，隨著企業復甦與新興產業進駐，辦公空間需求明顯增加。特別是在資訊科技、金融服務及專業諮詢等領域，企業對高品質辦公環境的需求持續提升，進一步推動了大阪商業地產市場的活躍。
東京、名古屋市場對比
為了更好理解大阪商業市場的發展，報告同時對東京和名古屋兩大城市的辦公室市場進行了對比分析。2024年底，東京核心五區的空置率為4.0%，比去年下降2.0個百分點，租金出現明顯反彈。預計2025年，儘管有約50萬坪的大量新供給，但需求仍將保持強勁，空置率將進一步降至3.7%，租金預計上升4.5%。
名古屋方面，2024年底主要四大商業區的空置率為4.5%，比去年下降1.0個百分點。2025年，隨著新供給減少，空置率預計改善至3.7%，租金上升1.1%。但2026年名古屋將有大量新供給，空置率可能略有上升，租金則小幅下滑，直到2027年供給減少後，空置率和租金才會再次回升。
未來市場變數與風險因素
儘管大阪商業地產市場展望樂觀，但報告也提醒，未來仍存在建築成本上升、建案延遲及規劃調整等不確定因素。特別是2028年以後，預計每年將有約50萬坪的新辦公室供給，若市場吸納速度不及預期，空置率可能出現反彈，租金漲幅也將收斂。
結語
綜合來看，2025年大阪商業地產市場將持續受益於企業需求增長與新供給有限的雙重利好，空置率有望降至歷史低點，租金則穩步上揚。未來幾年，隨著大阪經濟結構升級與產業多元化發展，商業地產市場有望保持活躍，成為日本西部最具吸引力的投資標的之一。