日本偏向房客主義是真的嗎？海外房東如何自保呢？

作者：管理員於 2025-11-06 13:40:00

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日本是一個「房客主義」至上的國家，身為海外投資者與房東的你，該如何在投資獲利的同時，還能確保自己的「房東權益」，本篇文章會簡單介紹台日租賃差異，以及如何透過R-GROUP的一站式規劃，讓您輕鬆坐收海外收益！

您是否也計劃在日本置產，夢想成為一名能創造穩定現金流的「包租公」或「包租婆」？

在您為日本房產的「實坪制」與「永久產權」心動時，日本是一個房客主義至上的國家。

如果您買下房產後，打算透過自行管理的方式，在租賃合約上會先遇到一個大難關！

因為日本的租賃文化，明顯偏向房客，R-GROUP 的任務，就是保護您的資產不被破壞，透過我們一站式的投資規劃，讓您的資產穩定增值。

台日租屋初期費用與文化衝擊

Ｒ編在台灣與日本都有過租屋經驗，最大的差別就是：日本的初期費用讓錢包真的好痛！

在台灣，我們習慣的「押二付一」（兩個月押金、一個月租金）；但在日本，看到月租10 萬日幣的房子，第一筆拿出來的費用可能高達 40 至 60 萬日幣。

這筆費用裡包含：給房東的禮金、房仲服務費、保證公司費、保險費等等，如果是第一次長居日本，甚至需要添購家電傢俱。

因此，在日本搬家成本非常高！

下圖是台日租賃文化的差異，方便讀者們做對照：

台灣喜歡一卡皮箱入住；日本主流則是空屋出租

除了高昂的費用，日本租屋市場還有兩個與台灣截然不同的文化：

多為「空屋」交付：

在台灣，我們習慣租附「基本家具」的套房，一卡皮箱即可入住。

但在日本，市場主流是完全的空屋。

這表示租客必須自行購置冰箱、洗衣機、床、桌椅等大型家具，這又是一筆鉅額的投入。
生活雜務需自行開通：

在台灣，水電瓦斯通常是入住後繳單即可。

但在日本，租客必須在搬入前，自行聯繫電力公司、瓦斯公司、自來水公司和網路公司，預約開通日期。

這整個過程對於日文能力不佳的人來說，極為繁瑣。

重點來了： 正因為一位日本租客付出如此高昂的初期成本（金錢、時間、家具），日本的法律因此認為，必須給予他們同等強度的「居住保障」，以確保他們不會被房東隨意趕走。

這，就是「房客主義」的根源。

下圖是日本兩種契約的對照：

R-GROUP不動產顧問會根據您的房子條件以及周邊租金行情，建議您合約應該做什麼類型來保障您的權益，同時包租代管的服務，也會在第一線為您篩選房客。

當在日本高達 95% 以上的主流租賃合約（稱為「普通賃貸契約」）中，房客擁有「優先續約權」。

假設房客簽了2年租約，2年到期後，只要房客想繼續住，且沒有重大違約，例如：長期欠租，房東幾乎沒有權力拒絕。

您可能會問：「那萬一我想收回來自住，或是我要賣掉房子呢？」

很抱歉，在日本法律上，這些通常都不構成「正當事由」（正当事由）。

房東必須向法院證明，收回房子的必要性「遠大於」房客繼續居住的必要性，這在實務上很難達成，往往需要支付高額的「搬遷費」（立退料）來換取房客的同意。

這，就是「房客主義」的恐怖真相。

而身為一個不住在日本的海外房東，您需要專業團隊讓為您的海外資產做好保障規劃！

理解最關鍵的合約問題後，我們來看看日常管理的差異，日本的高標準，同樣體現在屋況的維持上。

日本市場對「屋況」與「服務效率」的要求極高，因為租客付了高昂的費用，就會期待有專業的管理。
如果您人不在日本，試圖「隔空」處理漏水、修繕等問題，不僅會讓您的房客不滿，也會產生更多不必要的成本。

因此，委託一個專業、在地的管理公司，在日本不是「選項」，而是「標配」。

總結來說，台日租屋市場的差異在於：

對於海外房東來說，日本市場是一體兩面的，您享受著高品質的房產與租客素質，同時也必須面對「房客主義」的法律風險，以及高標準的管理要求。

您需要的，不是一位房屋仲介，而是一個能為您「落地日本」的資產策略夥伴。
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