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受惠於日本長期穩定的不動產市場，赴日置產的熱潮持續延燒，身為不住在日本的外國人，在日本買房有限制條件嗎？流程怎麼走？以及最關鍵的貸款問題如何解決？這些問題會在本篇文章一次解答，幫助您在投入市場前有基礎了解！
日本高品質的生活環境、穩定的不動產市場以及當前匯率優勢，您是否也興起了在日置產，打造一個屬於自己「家」的念頭？
或是為財務規劃開始新的投資領域？
投入市場前最關鍵的問題：
- 不住日本的外國人如何在日本買房？
- 怎麼貸款？有什麼必備條件？
外國人可以在日本買房子嗎？
A：可以
日本的法律對不動產所有權一視同仁，外國人與日本國民擁有完全相同的權利！
- 無國籍限制： 無論您是否持有日本的居留簽證或永住權，都可以在日本自由買賣房地產。
- 永久產權： 您所購買的房地產（包含土地與建物），除非特別標明，否則皆為永久產權，可作為資產傳承。
外國人在日買房可以貸款嗎？有什麼條件限制？
A：可以，R-GROUP 以豐富的實務經驗，根據您的具體情況，量身規劃最合適的貸款方案，並可協助媒合台系、日系、中系與韓系銀行，靈活運用融資，輕鬆實現購屋計畫。
- 貸款利率： 2025年利率大約落在 2.2%～2.8% 區間。
- 貸款成數： 約為成交價的 5～7 成，意味著您需要準備至少3～5成的自備款。
- 還款年限： 主要為 15～25 年本息平均攤還，且無寬限期。
- 個人條件： 根據年收入評估還款能力，核准的貸款額度上限，通常約為年收入的7倍。
物件限制：
- 房屋屋齡：20 年以內。
- 房屋成交價：3,500 萬日圓以上。
- 購屋面積：50 平方米以上（約 15.12 坪）。
貸款申請流程
- 貸款人條件評估
- 進行銀行初步審查
- 支付定金、準備文件
- 進入銀行正式審查
- 簽訂銀行金消契約
- 銀行貸款撥款
現金購屋、貸款購屋的流程，整理成下方圖表，方便讀者做查詢。
貸款流程通常涉及銀行對物件和申請人信用的雙重審核，所需時間預計約 4 ～ 8 週不等，看似麻煩又繁瑣的貸款流程，正是專業顧問能協助您的地方。
因為我們了解日本交易流程、及各家銀行的準備手續，透過不動產專業顧問的協助，可以省去很多文件準備的時間，同時擔任您與銀行之間的溝通橋樑，若有相關問題需要協助，歡迎加入 R-GROUP 官方 LINE@ ，由我們為您解惑。
貸款所需準備文件
外國人在日本申請貸款時，通常需要準備比日本居民更多的文件，由於不同銀行和不同的申請人身份（例如：海外投資者、有長期簽證的居民、台灣投資者）所需的具體文件也有所不同。
海外投資者需準備的文件：
- 護照彩色影本： 清晰的個人資料頁
- 身分證彩色正反面影本
- 戶籍謄本 1 份： 需向戶政事務所申請。
- 印鑑證明 1 份： 需向戶政事務所申請。（港、歐美人士則為簽名公證書）
- 切結書（或稱宣誓供述書）： 由本人簽名蓋章，內容主要為個人基本資料的陳述，證明文件真實性。
- 報稅證明及其他收入證明（例如股票、房租收入等）
【R編提醒：文件翻譯及認證需委託專業人士辦理，委託給 R-GROUP 會全程幫您把關。】
上述中的「戶籍謄本」和「印鑑證明」，在交付給日方前，必須先經過三道程序：
- 翻譯： 委託合格的翻譯社翻譯成日文譯本。
- 公證： 將原文與譯本一同帶至法院或民間公證單位進行公證。
- 認證： 最後將公證後的文件送至台灣外交部進行最終認證。
若您持有長期簽證或永住權，您需要的文件清單，則為以下：
一、 身份與居留證明文件
- 身份證明文件： 護照、在留卡
- 有效簽證
- 住民票：需提供本人及同居家人的住民票
- 戶籍謄本：需三個月內有效文件
- 印鑑證明：需三個月內有效文件
二、 財務與收入證明文件
銀行會審核申請人的淨資產（資產價值扣除負債後之值）
- 收入證明文件： 源泉徵收票、在職證明（或雇佣合同）
- 稅單/課稅證明： 近三年度報稅憑證 及納稅證明
- 流動性資產證明： 銀行存款（活期及定存）帳戶近 3 個月對帳單
- 投資帳戶證明： 股票、基金、儲蓄險保單等投資帳戶近 3 個月對帳單
- 海外收入證明： 如稅單、銀行對賬單等（針對海外投資者或有海外收入者）
三、 房產與其他文件
- 房產相關文件： 房產銷售合同（買賣契約書複印件）、重要事項說明書複印件、不動產登記簿、房產平面圖以及建築物確認書
- 健康診斷書（體檢報告）：某些銀行會要求提供
- 團體信用生命保險 加入證明：大多數銀行要求借款人加入
若您是持有長期簽證權與永駐的外國人，貸款細節歡迎聯繫 R - GROUP。
關於日本購屋後的其他支出成本
很多海外投資者不知道或容易忽略，在日本買房後的「持有成本」，也需要規劃進整個置產計畫，因為攸關現金流的運轉，因此諮詢時，投資顧問會提供買房前、中、後的稅目清單。
下圖為買房後的持有成本，提供給需要的讀者做參考。
在日本持有房地產，從買入、持有到賣出，各階段都有相應的稅費，若您在買房前後有相關持有成本問題，除了關注 R- GROUP 最新消息以外，加入LINE@，可以預約線上諮詢。
日本買房常見問題 (FAQ)
Q1. 投資日本房產，應該買哪一區？
若您沒有定居打算，投資應以「高出租性」與「高保值性」為核心。
建議以日本人均 GDP 排名前列的大都會區為主，例如東京23區、大阪市中心，在這些區域內，再以「步行至車站10分鐘內」和「周邊生活機能」（如超市、餐廳、藥妝店）來縮小範圍，這樣的物件才具備高度的市場需求。
或是直接與 R-GROUP 不動產投資顧問諮詢，一起篩選最符合您投資標的的物件，點此填寫需求表單，立即請專人與您聯繫。
Q2. 日本地震多，該怎麼買到有保障的房屋？
日本的房屋資訊非常公開透明。您可以透過以下專業網站進行查詢，現在翻譯很方便，提供您這兩個管道核對資訊：
此外，建議優先選擇1981年「新耐震基準法」後建造的房屋，其抗震能力有更高的保障。
Q3. 買房後想出租，該如何管理？
R-GROUP提供租賃、代管服務，我們會負責招租、篩選房客、收取租金、處理修繕等一切事務，您只需每月收取匯款。
此外，日本的租約分為「普通契約」（期滿時房客有權續約）和「定期契約」（合約期滿即終止），若您未來有收回房產自住的可能，建議與房客簽訂「定期契約」。
Q4. 在日本賣房的稅負重嗎？划算嗎？
出售日本不動產所賺取的價差，需要繳納「資本利得稅」。
稅率會因您的身份（個人/法人）、持有時間長短而有不同，且計算複雜。
此外，資金匯回台灣後還有最低稅負制的問題，是否划算，取決於您的購入成本、持有期間的租金收益以及出售時的房價漲幅。
在考慮出售前，強烈建議諮詢專精國際稅務的會計師或稅理士，進行完整的稅務評估。
外國人在日本買房置產，是一條充滿機遇但需謹慎規劃的道路。
雖然流程清晰，但其中涉及的法律、稅務、貸款等專業環節，遠比想像中複雜，成功的關鍵，在於尋找到一位能全程為您把關的專業夥伴。
R-GROUP是日本大阪在地的不動產顧問團隊，跨足買賣、投資、代管、簽證、建設，一站式的服務，值得信賴的不動產顧問品牌，將是您在這趟投資之旅中最重要的資產。
更多資訊可參考這篇Instagram貼文
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若您有不動產買賣、貸款諮詢、公司設立、簽證問題或其他日本商業投資等相關需求，歡迎直接聯繫R-GROUP，加入官方LINE@，即有專人為您服務。
- TEL：050-3645-2790
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