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無論是資深投資客還是新手進場，從買房前準備、買房貸款流程、交屋後的持有成本，根據三個階段，R-GROUP 整理客戶最常問的問題，可以幫助客戶們掌握日本買房資訊。
日本長期穩定的不動產市場，赴日置產的熱潮持續延燒，無論是投資老手還是新手進場，R-GROUP 根據買房前、買房當下、交屋後三個階段，整理了 10 個客戶最常見的問題，提供給讀者們參考。
第一階段：買房前的規劃與準備
Q1：外國人可以在日本買房嗎？有什麼資格限制？
A：可以，且權利與日本人完全相同。
日本法律保障外國人在不動產買賣上擁有與本國人同等的權利：
- 永久產權： 您所購買的房地產（包含土地），除非特殊標明，否則皆為永久產權，可以世代傳承。
- 與簽證無關： 是否持有日本的居留簽證或永住權，與您能否購買房產完全無關。
Q2：我不在日本，該如何選擇有投資價值的案件？
A：掌握三大核心指標：「重點區域」、「車站距離」、「生活機能」。
對於不住在日本的投資者，房產的「客觀價值」遠比個人喜好重要，建議依循以下標準篩選：
- 重點區域： 優先選擇經濟活動活躍、人口持續流入的大都會區，例如大阪都心六區（北區、中央區、西區、浪速區、天王寺區、福島區），這些地區的租賃需求最穩定，房產保值也高。
- 車站距離： 在日本，徒步至最近車站的距離是房價與出租率的關鍵，一般建議，選擇步行10分鐘以內的物件。
- 生活機能： 觀察物件周邊是否有超市、便利商店、餐廳、銀行等設施，完善的生活機能是吸引租客的重要誘因。
Q3：日本地震多，如何確認房屋的安全性？怎麼避免買到事故屋？
A：透過公開資訊與建築基準判斷。
日本的房屋資訊非常透明，您可以透過以下方式保障自身權益：
確認建築年份：優先選擇1981年以後建成的房屋，因為日本在 1981 年實施了更嚴格的「新耐震基準法」，此後建成的房屋具備更高的抗震能力。
- 查詢天災風險：您可以透過「住まいの安心研究所」等公開網站，查詢目標物件所在地的地震、淹水等災害風險等級。
- 避免事故屋：透過「大島てる」等知名網站，可以查詢該物件及其周邊是否曾發生過非自然死亡等事件。
- 透過在地不動產顧問：R-GROUP 在日本大阪深耕多年，您可以完全交給專家為您媒合最適合的物件
若您人不在日本，R-GROUP 亦有提供線上帶看的方式，與您直接視訊看房，幫助您更了解未來要入手的物件！
Q4：整個過程中，我需要哪些專業人士的協助？
A：建立您的「日本置產鐵三角團隊」。
一場成功的海外置產，需要至少三位專業人士的協助：
- 房屋仲介：您的在地領航員，負責找房、協商、簽約等所有流程，務必選擇專精服務外國人且能中文溝通的品牌。
- 司法書士（代書）：負責處理不動產過戶登記的法律專家，確保您的產權安全無虞。
- 稅理士（會計師）：負責處理您在日本的稅務申報，特別是出租後的租金收入與未來出售時的稅務問題。
以上服務皆可透過 R-GROUP 一站式完成，我們有自己的不動產顧問、司法書士、稅理士，採單一聯繫窗口減輕你的溝通負擔，您只需要相信我們，告訴我們您的需求，立即為您媒合最符合目標的投資物件！
第二部分：買房當下的流程與資金問題
Q5：關於在日本買房的完整流程？
A：主要分為六大步驟
- 釐清需求
- 參觀物件、選定物件
- 支付定金、準備物件
- 簽訂合約
- 各文件確認
- 支付尾款、產權轉移
日本的購屋流程相當嚴謹，注重交涉中的細節，針對海外買家可能會有些許的變動，詳情可直接詢問您專屬的不動產顧問。
Q6：我可以在日本貸款嗎？海外投資的貸款條件是什麼？
A：可以，R-GROUP 以豐富的實務經驗，根據您的具體情況，量身規劃最合適的貸款方案，並可協助媒合台系、日系、中系與韓系銀行，靈活運用融資，輕鬆實現購屋計畫。
Q7：除了房價，買房當下還需要準備哪些額外費用？
A：房屋總價之外，還需準備約 6-8% 的「各項費用」。
主要包含以下幾項：
- 仲介費
- 印花稅
- 固定資產稅
- 不動產取得稅
- 登錄免許稅及過戶登記稅
- 火災、地震保險費（任意）
規劃預算時，務必將這筆額外費用考慮進去。
第三部分：買房後 – 持有與出場
Q8：買下房子後，每年要繳哪些「持有成本」？
A：主要有三大類固定支出，是評估租金投報率的關鍵。
買下房子不代表花費的結束，每年您都需要支付以下費用：
- 稅金： 固定資產稅與都市計畫稅，兩者合計約為政府估價的 1.7%。
- 大樓管理費（管理費）： 用於大樓的日常維護與管理。
- 大樓修繕公積金（修繕積立金）： 為未來的大規模修繕（如外牆翻新、電梯更換）預存的基金。
Q9：如果房子要出租，該如何管理？租金收入要怎麼處理？
A：委託專業管理，並合法申報稅務。
- 出租管理： 在日本，絕大多數的海外房東會委託「租賃管理公司」處理招租、收租、修繕等所有事務，省時又省力。
- 租約類型： 日本租約分為「普通契約」（房客有權續約）和「定期契約」（期滿即終止），若您未來有自住規劃，建議簽訂「定期契約」。
- 稅務申報： 在日本收取的租金收入，必須委託稅理士在日本進行合法的所得稅申報。
以上服務，R-GROUP亦有提供代管，若您需要，歡迎於買房前諮詢時和我們聊聊。
Q10：未來如果把房子賣掉，需要繳哪些稅？划算嗎？
A：房屋增值的獲利，需繳納「資本利得稅」。
這是海外投資最複雜的環節之一，您出售房產所賺取的價差，需要繳納資本利得稅，其稅率高低主要取決於您持有房產的時間長短（通常以5年為分界點）。
是否划算，取決於您的購入成本、持有期間的租金收益、以及出售時的房價漲幅，扣除所有稅費後的淨利。
由於稅法複雜，在考慮出售前，強烈建議諮詢專業的稅理士，進行最精確的試算。
總結來說，在日本置產的成功關鍵，可以歸納為三大階段的核心要點：「前期做好功課」、「中期信賴專業」、「後期妥善管理」。
海外置產並非遙不可及的夢想，只要掌握以上 10 個核心問題的正確觀念，找到值得信賴的專業團隊協助，您也能安心、順利地在日本開啟您的資產配置新篇章。
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若您有不動產買賣、貸款諮詢、公司設立、簽證問題或其他日本商業投資等相關需求，歡迎直接聯繫 R-GROUP，加入官方LINE@，即有專人為您服務。
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