想賣日本房產？本文詳解日本賣屋完整流程、仲介「專任契約」的優勢，並重點說明「讓渡所得稅」長期與短期的稅率差異，讓 R-GROUP 協助您安心出售。

手上有日本房產想賣，該自己處理還是找仲介？

當您在日本持有的房產達到理想的獲利點，或是因個人規劃需要出售時，身在海外的您，第一個問題便是：「我該如何開始？」

許多海外房東不熟悉日本當地的法規、語言不通，更不了解繁瑣的稅務計算，這時，一個專業且值得信賴的在地仲介，就是您安心獲利的首要關鍵。

而R-GROUP會建議您，務必要選擇「專屬專任」的仲介。

需要委託出售？有三種委託契約方式

為什麼我們強調「專任」？

在日本，售屋委託契約主要分為三種，它們最大的差異在於「賣方是否可以同時委託多家仲介」以及「仲介的義務」。

1. 一般媒介契約：
   • 屋主可以同時委託多家仲介。
   • 缺點： 由於非獨家，仲介投入行銷資源的意願較低，且屋主需應對多個窗口，資訊混亂。
2. 專任媒介契約：
   • 屋主只能委託一家仲介。
   • 仲介需定期（例如：每兩週）回報銷售進度。
   • 優點： 仲介會投入最大資源（如廣告、房源曝光），積極媒合買家，銷售力道也強。
3. 專屬專任媒介契約：
   • 最嚴格的契約，除了只能委託一家仲介外，屋主連自行找到的買家也不能私下成交，必須透過該仲介。

對於身在海外的房東而言，「專屬專任媒介契約」是最高效的選擇。

您只需面對單一窗口，由 R-GROUP 在地團隊為您量身打造行銷策略、專業帶看、快速媒合，讓出售流程更專業、更有效率。

日本售屋流程有哪些？

1. 諮詢估價與費用說明： 深入了解您的房產狀況，分析市場行情，提供專業售價建議，並詳細說明所有可能產生的費用。
2. 簽署委託出售契約： 在您充分理解後，簽署「專任媒介契約」，正式啟動售屋流程。
3. 在地團隊行銷與媒合： 透過我們深耕在地的行銷通路與買家資料庫，精準曝光您的房源，篩選並媒合最適合的潛在買家。
4. 議價、簽約與交屋： 作為您的專業代表進行價格協商、處理複雜的簽約文件（不動產買賣契約書、重要事項說明書），並協助完成後續的交屋手續。

【重點】日本賣房要繳稅嗎？

這是所有賣家最關心的部分：資產出售後的獲利，當然會產生稅金。

在日本賣房，最核心的稅種是「讓渡所得稅」（即資本利得稅）。

1.計算「讓渡所得」（您的獲利）？

讓渡所得金額 = 售出價格 - (當時購入成本 + 購入費用 + 出售費用)-特別扣除額

• 購入成本/費用： 當年買房的價格、仲介費、登記費、不動產取得稅等。
• 出售費用： 此次賣房的仲介費、印紙稅、司法書士費等。

2.稅率的關鍵差異：長期 vs 短期持有
計算出「獲利」後，您需要繳納的稅率，取決於您的「持有時間」：

• 短期讓渡所得（持有 5 年以下）：
  • 如果您在出售當年的 1 月 1 日為止，持有房產不滿 5 年，將適用此稅率。
  • 稅率：高達 39.63% (所得稅 30.63% + 住民稅 9%)
  • 註：日本政府不鼓勵短期炒房，因此稅率極高。
• 長期讓渡所得（持有超過 5 年）：
  • 如果您在出售當年的 1 月 1 日為止，持有房產已超過 5 年，則適用此稅率。
  • 稅率：降至 20.315% (所得稅 15.315% + 住民稅 5%。

非日本居住者不徵收住民稅
依2011年12月公布「東日本大地震復興再生特別措施法」之規定，於西元2013年1月1日～西元2037年12月31，徵收所得稅之際，需合併徵收「復興特別所得稅」

3.其他相關稅金與費用

• 印紙稅： 貼在「不動產買賣契約書」上的稅，依據合約金額而定。（下方表格單位為日圓）

• 仲介服務費： 支付給 R-GROUP 的服務費用。
• 司法書士費用： 辦理塗銷抵押權（若有貸款）及所有權轉移登記的費用。

讓 R-GROUP 成為您最安心的日本房產顧問

日本不動產的買賣與稅務計算極其複雜，尤其是持有時間的認定，更是分秒必爭。

R-GROUP 擁有經驗豐富的房地產顧問團隊，能為您精算最佳出售時機，合法規劃稅務。

無論是售屋流程細節、費用估算，或是複雜的稅金問題，都歡迎您預約諮詢。

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