外國人在日本開民宿需要經營管理簽證嗎？答案取決於您是「親自經營」還是「純投資」，2026年大阪特區民宿牌照停發的消息釋出後，對後續想經營民宿的房東有什麼影響？本篇文章整理最新情報！

2026 年投資大阪民宿，您是想自行經營？還是找在地專業的代管公司？

1. 想自己經營：需要申請「經營管理簽證」，同時2025年10月起，日本也同時調整申請條件，詳情請見：申請經營管理簽證需要什麼條件？
2. 純投資：不需要簽證，但依法必須委託合法的「管理業者」代管。

2026 年才進場來得及嗎？

日經新聞指出，大阪「特區民宿」牌照可能於 2026 年 6 月停發，想做 365 天合法民宿，現在是最後的黃金佈局期。

大阪之所以是日本民宿投資的首選，是因為擁有「特區民宿」制度，允許 365 天全年無休營運（一般民泊新法限制 180 天）。

隨著世博結束及 2029 年賭場（IR）建設推進，大阪市可能會調整總量管制，「特區民宿」的新牌照申請，恐將在 2026 年 6 月左右暫停發放。（舊有牌照原則上不受影響）。

一旦錯過這個時間點，您的一戶建每年將被迫空置一半的時間（180 天限制），投報率將大打折扣。

從選屋、裝修消防設備到申請通過，至少需要 4~6 個月，現在，就是搶下「全年獲利入場券」的最後時刻。

那為什麼「一戶建」+「特區民宿」是獲利方程式？

為了更清楚「特區民宿」的價值，我們整理了相關牌照與法規比較表：

為什麼選一戶建？

避開管委會： 許多大樓禁止做民宿，一戶建土地建物全歸您所有，自主權最高。

符合特區規範： 特區民宿規定需住宿「2 晚以上」，一戶建空間大，完美契合家庭客與團體客的長住需求。

外國人經營民宿需要辦理簽證嗎？

許多投資人誤以為「在日本買房就能拿簽證」，或者「開民宿一定要有簽證」。

事實上，簽證需求完全取決於您的「居住地」與「經營模式」。

1. 若你是「海外投資客」 (不住在日本）：不需要任何特定簽證。
   • 經營模式： 您是以「投資者」的身分持有資產。
   • 法規要求： 根據日本《住宅宿泊事業法》等法規，若屋主不居住在民宿內（稱為「家主不在型」），強制規定必須將民宿的營運管理工作（包含清掃、衛生管理、鄰里對應等），全權委託給合法的「住宅宿泊管理業者」（如 R-GROUP）代為處理。
   • 您的角色： 您只需負責出資購屋與接收租金收益，無需日本居留資格。
2. 若您計畫「移居日本親自經營」：必須取得「經營管理簽證」
   • 申請難點： 日本目前沒有單純的「買房投資簽證」，您必須證明這是一個「真實的事業」。
   •  必備條件：
     • 設立公司： 必須在日本註冊法人。
     • 商業計劃書： 需提交證明事業可行性與持續性的計畫書。
     • 實質管理（最關鍵）： 若您將所有清潔、客服都外包給管理公司，移民局會認為這只是「投資」而非「經營」，簽證恐遭拒簽，您必須證明自己實際參與了業務運作。
     • 資金門檻： 資本額通常需 3000 萬日圓以上

R-GROUP 建議：

絕大多數海外買家選擇的是透過 R-GROUP 的代管服務，您不需要煩惱複雜的簽證申請，就能在日本合法收租。

身為外國房東的合規義務

即便您不需要簽證，作為海外房東，您仍有絕對的法規義務：

1. 強制委託管理： 法律規定必須委託合法的代管業者。
2. 消防與衛生： 2026 年後的消防安檢與衛生名冊管理將更嚴格。
3. 鄰里關係： 一戶建位於住宅區，代管業者必須具備處理鄰居投訴（噪音、垃圾）的能力，否則牌照可能被吊銷。

2026 年 6 月可能是大阪民宿投資的分水嶺，您不需要煩惱簽證，也不需要擔心 180 天的限制——只要您在期限前行動。

R-GROUP 提供一站式服務，能找我們買房，也能找我們代管！

• 物件挑選： 確認是否符合特區民宿申請資格。
• 合規代管： 作為合法的住宅宿泊管理業者，我們解決您「家主不在」的法規問題。

別讓 2026 年成為您的遺憾，立即預約諮詢，評估您的民宿投資計畫。

R-GROUP 聯繫方式

• LINE@：@903jnikl
• E-mail：info@jprgc.com
• TEL：050-3645-2790

【免責聲明】
本文內容係基於撰寫當時之公開資訊與市場消息所整理，關於「特區民宿牌照可能於 2026 年 6 月停發」之資訊僅供參考，實際政策請以日本政府與大阪市最終公告為準，簽證申請條件可能隨法規變更，具體個案請諮詢專業行政書士。