台日購屋7大魔鬼細節！日本「實坪制」與台灣「高公設」

作者：管理員於 2025-11-04 19:30:00

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日本是實坪制，除此之外台日購屋還有很多細節，本文章著重在台日購屋的差異，並提供完整的「6大購屋流程」，幫助讀者在資訊對等的情況下，做出最明智的決策。

赴日置產的熱潮受惠於極具吸引力的日幣匯率與穩定的不動產市場，許多人開始將目光投向這片熟悉的土地。

在您準備投入之前，您是否知道台日購屋之間存在著巨大的「魔鬼細節」？

其中最大的不同，就是日本是實坪制！

在台灣的讀者早已習慣 30% 甚至更高的「公設比」，買房時總要為「虛坪」付出高額成本。

但在日本購屋，公設（如大廳、走道）雖然會登記在您的不動產「謄本」上，但它卻不算在「銷售面積」裡！

看到這裡，是不是有夠羨慕？

台日購屋有哪些差異？

首先是計價面積，在台灣購買的坪數包含公設，例如：大樓樓梯、公共空間；而在日本的公設面積雖有竟在謄本裡，卻不會算成「銷售面積」

再來是格局規劃，大部分日本的房子都只有一套衛浴設備，且廁所與浴室分離；而台灣大多是衛浴合併，主臥一個衛浴，而外面給客人用的又是一個衛浴。

然後是仲介服務費，在日本買賣雙方各自支付 3%＋6萬日幣（外加消費稅）；在台灣則是賣方 4%、買方 1～2％。

包含交屋後的持有成本，台日計算方式也不同。

下圖是台日購屋差異對照表，用表格理解，幫助您在購屋選擇上能更明智的決策。

買下房子不代表花費的結束，在日本的持有成本主要分成：稅金、大樓管理費、修繕積立金，想透過海外置產並出租的投資者，建議與您的不動產顧問諮詢，或是參考這篇日本投資最常見的問題，希望幫助想投資的朋友理清頭緒。

那麼，日本實坪制真的是優勢嗎？

Ｒ編的想法是，買 30 坪房子就是 30 坪，不會被公設吃掉，對於年輕首購族，金額體感上就落差很大，若您有不同的想法，也都歡迎加入 LINE@ 與我們諮詢交流。

下圖為日本買房的持有成本整理圖

持有成本整理表.jpg

日本的購屋流程相當嚴謹，注重交涉中的細節，針對海外買家可能會有些許的變動，詳情可直接詢問您專屬的不動產顧問。

下圖是日本買房的流程圖，提供給各位讀者參考。

日本購屋流程.jpg

海外不動產投資不難，但「找對專家」是唯一捷徑

看完上述的「7大細節」和「6大流程」，或許會覺得，在日本置產雖然充滿吸引力，但也確實隱藏著許多專業門檻和「魔鬼」。

光是語言不通、稅賦複雜、法律條文不同等問題，就足以讓一般投資人望而卻步，甚至可能承擔不必要的詐騙風險。

但海外不動產投資真的不難，前提是，您要找對專家。

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